К концу 19 века в соответствии с регулярным планом 1779 года, окончательно сформировался административно-общественный центр города Орла. В большом квартале, часть которого оказалась в границах нынешней площади Ленина, находились присутственные места. Они включали в себя: окружной суд, полицию, губернское правление, казначейство, почтово-телеграфную контору, государственный банк. Поблизости за сквером при соборе (не сохранился) находился Дом губернатора. Эта довольно компактная группа казенных зданий не была связана единым архитектурным замыслом.

Находилась она на одной стороне участка ул. Садовой (теперь ул. Горького). Напротив располагались дворянское собрание и городской театр, от которого начинался большой благоустроенный общественный сад.

В предреволюционные годы Орел значительно обогнал другие города губернии и по численности населения, и по производственной мощности и по архитектурно-художественным возможностям. Ведущее место внутри региона Орел сохранил и в советское время.

Архитектурная индивидуальность советского Орла ярко проявилась в градостроительстве. Рост промышленности и населения уже в период первых пятилеток потребовал разработать генеральный план областного центра.

После тяжелых разрушений, причиненных городу в годы войны с немецким фашизмом, генеральный план Орла, составленный в 1945 году (В.А. Гайкович, - Гипрогор), стремился восстановить город в кратчайшие сроки, максимально сохраняя сложившуюся планировку улиц и кварталов. За первое послевоенное десятилетие города области были полностью восстановлены. Массовая жилая застройка  этого периода на основе применения типовых секций, оставалась малоэтажной.

В начале 60-х гг. в городах области началось массовое жилищное строительство на основе индустриализации домостроения.